По состоянию на 30.10.2018 г. темпы строительства упали до показателей, которые не позволяют завершить строительство в установленные договорами сроки. В настоящее время на объекте работает 30-50 человек, производятся только отдельные виды работ без увязки на конечный результат (сроки и качество).

На сегодняшний день, Генеральному подрядчику ООО «ИСК «Аркада» по Договору №1 (строительство жилых домов) перечислен аванс в размере 860 млн. руб. Выполнены и приняты работы на сумму 506 млн. руб., из этой  суммы 243 млн. рублей удержано и списано с ранее выданного аванса, и 263 млн. руб. переведено в качестве оплаты работ. Таким образом, общая сумма переведенных средств составляет 1123 млн. рублей (860+263), или 67%  (1123/1686) от стоимости контракта. Выполнение составляет 30% от стоимости контракта (520/1686). Объяснения ООО «ИСК «Аркада» в том, что она израсходовала денежные средства на содержание компании, судебные споры, и выплату налогов, и поэтому у нее нет денег продолжать строительство не принимаются, поскольку относятся к внутренней деятельности компании. Заявления о том, что значительные средства потрачены на закупку материалов и авансирование субподрядчиков не вызывают доверия, поскольку количество рабочих на строительной площадке крайне мало.

Правление приняло решение считать выплаченные по Допсоглашению №2 Генподрядчику денежные средства  долгом перед ЖСК и принятые с января месяца 2018 г работы списывать в счет погашения этого долга, поскольку Генподрядчик получил деньги, но не выполнил свою часть договора в части выполнения календарного графика выполнения работ.

Данное соглашение было подписано по следующим причинам:

1. Из-за большого количества ошибок в проектной документации была сложность с приемом и оплатой работ, поскольку объемы выполненных работ иногда отличались от изложенных в смете. В  Допсоглашении п.3 подтверждает обязательства ООО «ИСК «Аркада» о неизменности стоимости контракта вне зависимости от объема неучтенных работ, а п.2 вводит мораторий на оплату принятых работ на 4 месяца до момента исправления ошибок в проектно-сметной документации.

2. Приложением к Допсоглашению №2 являлся календарный график выполнения работ, по которому ООО «ИСК «Аркада» брала обязательства по увеличению темпов строительства. Правление считало темпы неудовлетворительными, поскольку средняя выработка в месяц должна составлять около 70 млн руб (1686/24), но такие темпы Генподрядчик соблюдал только в первые месяцы своей работы, а затем количество выполненных работ непрерывно снижалось (за весь 2018 г. предъявлено и принято 142 млн. руб.).

На сегодняшний день, размер неотработанного аванса составляет 617 млн. рублей (860-243), из этой суммы по оценке ОКСа закупленные материалы составляют сумму не более 50 млн рублей, примерно на 100 млн. руб. работ не принято по различным причинам (претензии в отношении качества работ, неверно оформленная исполнительная документация, так называемые "дополнительные работы" и т.д). Строительство фактически остановлено.

Принятие дополнительных работ дает основание ООО ""ИСК Аркада", несмотря на заверения о неизменной цене контракта со стороны руководства Генподрядчика, предъявить их позже для оплаты через суд, тем самым увеличив стоимость пая для членов ЖСК.

Правление неоднократно предпринимало попытки согласовать с Генподрядчиком проблему ошибок в ПСД и  так называемых "дополнительных работ":

1. При подписании форм КС ставить нулевую стоимость дополнительных работ.

2. Перейти на уточненную смету с подписанием нового поправочного коэффициента, таким образом, количество дополнительных работ значительно бы сократилось, а цена контракта осталась бы неизменной.

3.  Оплатить все дополнительные работы после окончания строительства из суммы оставшейся по контракту.

4. Принимать и оплачивать дополнительные работы на сумму не более 9% от суммы уже принятых работ. (при таком способе оплаты мы не сможем принять и оплатить более 10% от стоимости контракта на дополнительные работы. По условиям договора, если дополнительные работы составят более 10%, цена контракта может быть пересмотрена).

Генподрядчик от всех предложений отказался, настаивая на немедленной оплате дополнительных работ в полном объеме, а для неизменности цены контракта предложил упростить конструкции, отказаться от части работ или заменить материалы более дешевыми. Правление от этого предложения отказалась. 

Действительно, Генпордрядчик имеет некоторые потери от дополнительных работ, однако ООО "ИСК Аркада" получила от ЖСК значительные средства в виде аванса 1,5 года назад, доход от размещения которых на депозит или экономия от пользования кредитом намного превышает стоимость так называемых "дополнительных работ".

Поскольку АИЖК выделило деньги на строительство инфраструктуры поселка, Правление ЖСК "Остров" учитывала рекомендации АИЖК в части размера авансов и проектных решений.

По трехстороннему договору на строительство объектов транспортной инфраструктуры и благоустройство (городская дорога) от 05.05.2017, перечислено в качестве аванса 158,544 млн. руб. (что составило 60 % от цены договора 264,240 млн. руб.) После прохождения экспертизы цена контракта была уменьшена до 192,872240 млн. руб.  

16.04.2018 (вх. № 390), 24.05.2018 (вх. № 566) ООО «ИСК  «Аркада» была уведомлена о необходимости подписать дополнительное соглашение и вернуть излишне уплаченный аванс в сумме 42,820656 млн. руб. Дополнительное соглашение не подписано, деньги не возвращены. В связи с этим не подписан дополнительный протокол к трехстороннему договору, работы со стороны Администрации города не принимаются. На объекте работает Технический надзор, по данным которого выполнение составляет не более 50 млн. руб.

По договору № 1701 от 05.05.2017 по обеспечению инженерными сетями и строительству объектов транспортной инфраструктуры, экспертиза сметной части документации завершена 10.10.2018, проектная часть была выдана в работу в июле 2017. Задержка в проектировании и прохождении экспертизы на 12 месяцев связана с учетом рекомендации КБ "Стрелка", что привело к внесению значительных изменений в готовый проект. По договору было перечислено в качестве аванса 355,9619 млн. руб. (что составило 70 % от цены договора 508, 517 млн. руб.) По данным технического надзора выполнение по договору составляет не более 100 млн.руб.

Таким образом, ООО «ИСК «Аркада» не выполнила и не предъявила работ на сумму около 800 млн. рублей.

31.08.2018 г. состоялось совещание у генерального директора АО "ДОМ.РФ" А.А. Плутника с участием председателя Правления ЖСК "Остров" И.Г. Нагорного и генерального директора ООО "ИСК Аркада" В.В. Пытнева. В ходе совещание был составлен план действий, реализация которого позволит перезапустить проект и завершить строительство в ноябре 2019 г. Руководство ООО «ИСК «Аркада» подтвердило свою готовность выполнить все условия кооператива, что зафиксировано Протоколом совещания (прилагается). 

По состоянию на 30.10.2018 ООО "ИСК Аркада" не выполнило ни одно из требований подписанного протокола.

В начале сентября 2018 г. Правление ЖСК "Остров" обратилось с письмами за оказанием содействия в разрешении сложившейся ситуации в Администрацию ПК, Полномочному представителю Президента РФ в Дальневосточном федеральном округе, Вице-премьеру Правительства РФ Ю.П. Трутневу и Президенту РФ В.В. Путину. 

По поручению Вице-премьера Правительства РФ Ю.П. Трутнев прокуратурой Приморского края в настоящее время проводится проверка.

На заседании Правления ЖСК "Остров" 26.10.2018 приняты решения:

1. О начале претензионной работы в отношении ООО "ИСК Аркада". 

2. Поиске субподрядчиков для заключения прямых договоров на выполнение некоторых критически важных работ (кровли, фундаменты). Контракты с этими подрядными организациями должны быть подготовлены для утверждения общим собранием ЖСК.

3. Реорганизовать работу ОКСа из службы технического надзора в службу заказчика. До настоящего момента основной задачей ОКСа было получение разрешительной документации, согласование проектных решений с Генподрядчиком и Проектировщиком, слежение за качеством выполнения работ на строительной площадке. В соответствии с этими задачами подбирался штат сотрудников. Служба заказчика должна забирать на себя часть функций Генерального подрядчика, поскольку ООО "ИСК Аркада" не справляется с взятыми на себя обязательствами по управлению субподрядчиками. К примеру, ОКСом отклонены к приемке работы по фасадам на сумму 51 млн.руб., поскольку была нарушена технология строительства, не выполнена кровля, фасады оказались замочены. (Работы выполняют разные субподрядные организации, управление очередностью и объемом работ - суть работы Генерального подрядчика, за это он берет свой процент от сметной стоимости работ).    

4. Подготовить коллективное письмо в адрес администрации Президента РФ с изложением сложившейся ситуации.